最近在了解在美国买房的相关事宜。在kindle上买了《How to Buy a House: What Everyone Should Know Before They Buy or Sell a Home》来大体上了解一下。这本书的特点就是没有深度，非常好读。比较适合小白来对整个过程有个基本概念。选这本书的原因就是因为便宜！(5.99$) 因为这本书写在2017年，里面的内容对今天的市场不免有些过时。另外里面还有拼写错误和排版问题，肯定不是什么高质量书籍。作者并不是湾区的 Agent，湾区的房地产市场和美国大部分地区也都不太一样。所以这里并不推荐对这本书有太高的期待。
但是作为普通消费者，里面的基础信息已经完全够了，剩下的都应该是 Agent 的指责。所以在这里重要的事情说三遍：
！！！选一个靠谱的 Agent ！！！
！！！选一个靠谱的 Agent ！！！
！！！选一个靠谱的 Agent ！！！
最靠谱的方法莫过于朋友同学的推荐，然后和这些 Agent 看一次房，选出最适合自己的 Agent。
以下内容将会介绍我读了本书后觉得对我有用的知识。另外，我会补充一些湾区房地产市场的特殊性。希望这些内容也能帮助大家减少一些买房过程中的疑惑。
买房基本流程
- 卖方通过卖方agent准备卖房
- 卖方检查，包装房屋
- 卖方明确已知的任何房屋问题
- 买方找到买方 agent 说明购房意向
- 买方与借贷方确定借款额度拿到 pre-approve
- 买方与 agent 看房
- 买方为心仪的房子出价
- 卖方决定是否接受这个出价
- 买卖双方达成一致并签合同
- 买方付定金
- 买方完成检查，确定房屋状况
- 根据检查结果买卖双方调整价格
- 借贷方对房子估价并确定价格
- 买卖双方协商解决估价中的任何问题
- 买方等待贷款批准
- 双方完成交易，房子被转入买方名下
房屋检查 Inspection
房屋检查是有专门的公司来检查，有可能是买方请人来检查，也可能是卖方请人来检查。这个检查可能包括
- 地基
- 屋顶
- 下水
- electrical
- 空调暖气
- 霉菌
- 石棉
- Siding
- 木头腐烂
- 白蚁
- Flooding / water damage: 房顶漏水，管道断裂，洪水，下水管道（打开水龙头看看下水速度），排水
- Randon: colorless, odorless gas. 需要加钱检查
- …
检查不光说明现在的问题，也会列出未来可能出现的问题，以及有什么方法可以避免这些未来可能的问题。
不同的房子 Inspection 的内容并不一样，agent 应当能帮我们决定那些inspection需要做，并且检查报告。
如果是买方做 Inspection，检查出的问题如果比较严重，可以要求卖方解决。但是不需要要求卖方解决每个问题。
贷款
一般来说Agent都会推荐 Lender，建议多比较，哪怕是同一家机构，不同Lender不光是业务水平，拿到的利率甚至都会不同。在和Lender聊贷款的时候可以问问下面的问题。
- What fee do you charge?
- Should I pay mortgage insurance?
- Will you sell loans or keep in-house?
贷款还需要考虑首付比例，贷款年限，浮动利率还是固定利率等等。一般建议首付在20%，因为低于20%可能每个月还要交保险费用，不过也是有10%首付的program。贷款年限一般为15年或30年。浮动利率一般是前 5-7 年固定在一个比较低的利率，后面变成浮动利率。如果利率比较好的时候，可以考虑直接是30年固定利率。
不过贷款最后还是可以refinance的，所以不用太纠结。不过refinance会有些closing fee。
贷款额度会被：首付所需现金，个人信用分数，收入支出比限制。如果计划买房子，可以算一下这三个是否都达标了。
估价 Appraisal
房地产市场的神奇之处就是没有人知道这个房子到底值多少钱。只有市场最后成交的时候才知道房子的价钱。所以银行和agent的估价方法都差不多，就是参考过去成交的记录。通过最近成交的，类似的，附近的房子的价钱来估价。这个比较房需要满足以下条件：
- 最近6个月的交易
- 面积相近 （< 20%)
- 相似的地下室
- 房龄相似
- 房子状况相似
- 卧室和洗手间数量相似
- 距离相近
因为估价在出价之后，所以可能出现估价低于出价的情况。对于非湾区地区，当估价低于售价，可以要求卖方降价。因为如果这单黄了，这个价格会被记录，卖方很难卖到比这个价更高的价钱。如果买方能多付些首付，同时卖方降价，双方可以双赢。
当然，贷款人也可以不同意估价的结果并提出申诉，虽然成功的概率不高，但是这值得尝试。在申诉中，一定要指出估价中明显的错误。比如
- 事实性错误（房间数错）
- 状态相差太多 （时间，空间）
买房相关的政策福利
- 每年付的利息可以抵税 （小于75万的贷款部分）
- 居住两年卖出时的溢价部分不用交税
Deed
大多数情况大家会用 general-warranty deed。 如果使用了其它类型的 deed，要特别注意。
HOA
如今，基本新些的房子都有 HOA, 但是不同房子的HOA fee 差别挺大。另外，HOA 对房屋租赁可能会有要求。这些都是 Agent 需要帮买房者检查的。
湾区买房
- 卖方负责inspection （为了更快的完成交易）
- 无 contingency：当买方付了押金，不管是有inspection的问题还是appraisal的问题，押金都不会退的
- Appraisal: 当估价低于offer上的价钱，买方要么自己补差价，要么选择首付比例更低的program，最坏情况是卖方agent会推荐 Lender 来把贷款做下来（利息可能比较高）
